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港资地产商紧盯上海徐家汇地王

2019/08/16 来源:嘉定信息港

导读

总投资成本将达250亿元7月19日,上海国土局挂出徐汇区“徐家汇中心项目”地块的预申请公告,高达175.26亿元的地块起拍总价,一下子吸

  总投资成本将达250亿元

  7月19日,上海国土局挂出徐汇区“徐家汇中心项目”地块的预申请公告,高达175.26亿元的地块起拍总价,一下子吸引了整个地产圈的目光。

  根据已经挂出的预公告,徐家汇中心项目地块包括57、150、151三个街坊,土地用途为商办、餐饮、旅馆业用地。地块出让面积约9.9万平方米,总建筑面积为58.4万平方米,其中包含40万平方米的办公和18.4万平方米的商业及宾馆。另外,该项目中还有地下12万平方米的商业。值得一提的是,这个项目的体量已经相当于目前徐家汇商圈的商业办公总面积。

  中国信息集团研究总监薛建雄在接受新金融采访时表示,这个项目地处上海核心地段,又有如此大的体量,是不可多得的优质项目。“单看单价, 0010元/平方米的起拍楼面地价对于上海核心区的商业地产项目并不算太高,不过对于拿地企业来说,175.26亿元的拿地总价压力太大,何况这还是起拍价,没有算进可能出现的拍卖溢价。即使是这个起拍价,按照正常估算,开发这个项目的总投资成本也将高达250亿元左右,对拿地企业的资金提出了极高要求。”薛建雄表示,由于体量较大,且是商业地产,所以开发年限很可能在5年以上,使得开发整个项目的财务成本有可能超过 00亿元。

  面对这块被称为上海核心区“”的大体量优质商业地块,目前呼声的“潜在拿地者”则为清一色的港资房企。有传言说九龙仓为了竞得徐家汇地王已经积极筹备了数百亿元资金,而新鸿基地产、恒基兆业、香港怡和等几家老牌港资房企龙头,也被传在积极为拿地做准备。

  “这些港资企业有开发城市核心区大体量商业地产的经验,离本次拍卖地块不远的上海另一地标性项目港汇广场就是由港资的恒隆集团和新鸿基地产联合开发的。而九龙仓在这几个港资巨头中,虽然实力不是强的,却是在内地地产圈发展快的。”薛建雄在谈到上述传言时表示。

  据薛建雄介绍,按照惯例地块在进行预公告后,将接受房地产企业的报名,然后会在一个月后进行招拍挂,预计8月下旬可能产生的拿地企业。

  投资难度大 “地王”多次易手

  早在1996年时,徐家汇地块就被称为上海核心区“面积、一块地王”。彼时韩国大宇曾信誓旦旦地表示要在那里盖出“浦西高楼”,韩国大宇与徐汇曾共同出资1亿成立上海大宇,其中韩国大宇占据90%的股权,徐汇商城占据10%股权。合资公司计划在徐家汇88号地块开发建造办公楼、公寓、酒店、购物中心及健身中心等项目,根据计划,主楼将高达92层。根据协议,韩国大宇还需要出资 000万美元,用于支付地块的出让金、动迁费用和市政配套费用。不过在1997年的亚洲金融危机冲击下,大宇已无力开发这个大体量商业项目,该地块被无奈地改为临时绿地。

  此后至2005年之前,无论是另一股东徐汇商城,还是台资背景的顶新国际,都有意从大宇手中接过项目开发主导权,但都因各种原因搁浅。直到2005年,已经空置8年的地块终于迎来转机,当年徐汇区政府收回该地,由上实城开旗下的上海城开受让地块的部分股权,获得了部分开发权,并高调公布,计划在该地块上打造“徐家汇中心”,综合容积率4.8,项目用途为综合商业及住宅,总计建筑面积高达6 .2万平方米,预计总投资约200亿元。

  而在当时公布的规划中,“浦西高楼”的概念再次被提及,该集团计划在5至10年内完成开发,“徐家汇中心”将包含五星级酒店、甲级写字楼、商住公寓以及商业、休闲文化设施等,要将该项目主楼建成高度超过 00米的浦西高楼。此后经过一系列复杂的股权变更,上实控股有限公司持有上海城开59%的股份,成为该项目的实际控制者。2010年,上实控股收购香港上市公司中新地产,并将上海城开59%的股权注入其中,中新地产也更名为上实城开。“徐家汇中心”成为港交所上市房企上实城开的核心资产。

  然而对于这家上海本地背景国企来说,开发“徐家汇中心”还是显得捉襟见肘。2005年至201 年5月份,上实城开在该地块上未有任何动作,“徐家汇中心”仍是一块空地。今年5月19日,上海实业城市开发集团有限公司发布公告,已与徐汇区规划和土地管理局达成协议,将原指定用作发展徐家汇中心的现存地盘,调整为4宗位于上海滨江、邻近上海世博中心的土地。

  上海业内人士在评价上实城开的退出时,曾表示徐家汇地块需要巨额资金投入,对于上实城开这样级别的地产公司来说,开发起来难度颇大。“何况由于商业地产属性,建成后很大一部分势必要自持经营,与能够直接出售的住宅物业相比,对 资金链压力更大,上实城开算是无奈退出。”上述业内人士对新金融表示。

  “地王”的联合开发之道

  在上实城开宣布退出徐家汇地块之时,就有业内人士表示,该地块不会闲置太久,徐汇区将会很快为其寻找新的实力开发者,因为徐汇区目前已经为该项目累计投入了100多亿元的拆迁费用。

  果然,2个月后徐家汇地块就挂出了地块预公告,并且吸取了此前17年一直延缓开发的教训,对出让金缴纳以及开发时间都进行了严格的规定。首先,定金金额为出让价款的20%,付款期限为《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起的5个工作日内。出让价款余额的付款方式,则为需在签订出让合同后 65天内分两期付清全部出让价款,期为出让价款的 0%,在签订出让合同后10个工作日内支付;第二期为出让价款的50%,在签订出让合同后 65天内付清。同时,要求在交地后12个月内开工,60个月内完成总建筑面积的70%,动工后84个月内全部竣工。

  同策咨询研究中心总监张宏伟表示,“徐家汇中心项目”,还未竞拍已成为上海准总价地王,如无例外,或许也将成为今年全国总价地王。

  “市中心土地资源的稀缺性、市区中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多种因素导致央企中的地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业等龙头开发企业看好该地块的推出。”张宏伟表示,从资金实力对比来看,内地的房企并不比港资差,千亿房企的数量,有望从去年的4家,增长至7家。

  不过长期以来,对于带有经营性质的市中心优质地块的敏感度,千亿军团的内地房企们似乎落后了一步,被新鸿基地产、香港怡和、恒基兆业、香港置业等港资企业抢先了一步。因为对于这些港资企业来讲,“地段、地段、地段”理念深入人心,其拿地选择目标就仅仅局限于市中心优质地块,擅长于高端物业的开发,也擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业,尤其是大型综合体的开发,这也是其目前对“徐家汇中心项目”呼声的原因。

  “旁边的港汇广场, 5万平方米的体量,恒隆地产也引入了新鸿基作为合作伙伴,共同开发。所以无论是港资房企拿地,还是内地房企拿地,很可能走联合拿地、联合开发的模式。”薛建雄表示,否则完全由一家企业持有经营,财务压力过大。

  据统计,2009年以来,全国土地市场上,超过“徐家汇中心项目”175亿元起拍价的地块只有两幅。一幅是2009年12月由富力、雅居乐、碧桂园三家联合体以255亿元总价竞得的广州亚运村地块;另一幅则是2010年9月由央企中冶置业以200. 4亿元竞得的南京下关区地块。前者在已有 家拿地房企之后,又引入了世茂房地产及中信华南两家实力房企,终由5家房企共同开发。而中冶置业则在今年被收回了紧邻那两幅地块的另一幅下关地块,并有正在积极引进合作伙伴共同开发的传言。这类超大型项目对房企的资金压力可见一斑。

  值得一提的是,近一周来,各主要城市相继诞生高溢价地块。7月24日,上海市公开出让虹口区提篮桥街道商办地块。终由上海融创绿城房地产开发有限公司竞得,成交总价10.44亿元,楼面地价2.68 2万元/平方米,溢价率49%。同一天旭辉地产以19亿元竞得重庆巴南区李家沱组团地块,溢价率为28.94%,成交楼面单价297 元/平方米。7月2 日,央企的子公司以2 .6亿元并配建 . 万平方米公租房的代价,竞得了北京市朝阳区孙河乡西甸村地块二类居住、托幼、医院用地,扣除保障房面积后,折合楼面价约4.84万元/平方米。

  不知“徐家汇中心项目”拍卖之时,是否会进一步加剧当前土地市场的热度?

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